Le plan de masse est un document indispensable dans les démarches d’urbanisme. Il fait partie des éléments essentiels d’un dossier de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux. Il dispose des informations nécessaires pour l’étude préalable d’un projet. S’il s’agit d’une pièce importante, c’est également l’une des plus compliquées à réaliser. Voici donc comment faire un plan de masse.
Le plan de masse, qu’est-ce que c’est ?
Avant de voir comment faire un plan de masse, voyons d’abord ce qu’il signifie précisément. Par définition, un plan de masse est une représentation graphique (vue aérienne) d’un terrain. Il s’agit d’un document permettant de visualiser l’ensemble d’un projet. Le plan permet effectivement de montrer l’état actuel du terrain, ainsi que l’état futur, si vous envisagez des travaux.
Le plan de masse est l’un des documents graphiques à présenter si vous souhaitez faire une demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux. On peut notamment le nommer par PCMI 2, PC 2 ou DP 2, en fonction du type d’autorisation d’urbanisme.
Le document doit alors donner la possibilité à l’instructeur du dossier d’avoir un meilleur aperçu du projet. Il permet également à celui-ci de valider son adéquation avec les règles d’urbanismes définies généralement par le PLU ou Plan Local d’Urbanisme.
On peut distinguer deux types de plans de masse :
- Plan de masse initial : présente l’état actuel d’un terrain, avec les constructions et les aménagements présents ;
- Plan de masse projeté : illustre l’état futur du terrain, incluant les constructions, les démolitions ou encore les modifications programmées (extension, aménagement de piscine…).
Le plan de masse, que doit-il contenir ?
Pour savoir comment faire un plan de masse, il est important de savoir quels sont les éléments qui le constituent. Le plan de masse est une représentation graphique qui contient beaucoup d’éléments à intégrer avec précision. Suivant le Code de l’urbanisme, ce document doit alors contenir les éléments suivants :
- Les constructions existantes : les constructions présentes sur la parcelle (maison, garage, extension, carport, etc.) ;
- L’état futur : les constructions et aménagements en devenir ;
- La topographie du terrain : les limites, les accès, les niveaux, les clôtures… ;
- Les aménagements extérieurs : terrasses, piscines, abris de jardin… ;
- Les plantations : les éventuels arbres à abattre ;
- Les réseaux électriques : eau courante, réseau d’évacuation d’eaux usées et pluviales… ;
- L’échelle utilisée : orientation vis-à-vis du nord.
Comment réaliser le plan de masse ?
Pour que le plan de masse puisse représenter précisément un terrain, sa réalisation doit passer par certaines étapes. Voici alors comment faire un plan de masse :
Représenter les limites du terrain
Pour réaliser le plan de masse, il est important avant tout de représenter les limites du terrain et sa référence cadastrale. Vous obtiendrez ainsi des dimensions précises et le dénivelé actuel à la fin des travaux. Si un bornage de la zone a déjà été réalisé, vous pouvez retrouver le plan cadastral sur la plateforme cadastre.gouv.fr.
Cette information peut vous aider à dessiner les contours du plan et à opter pour l’échelle adéquate. Il est important de noter qu’il est fortement déconseillé de réaliser soi-même les mesures pour éviter les erreurs. Il est même préférable de faire appel à un géomètre expert pour avoir des mesures correctes et précises et un plan fiable.
Illustrer les constructions et aménagements existants
Avant de localiser les projets futurs sur le plan, vous devez mettre en place les aménagements existants. Vous devez les positionner avec précision, avec une implantation conforme aux limites de propriété. Il y a ensuite la position des voiries, accès, plantations ou les clôtures. Vous ne devez pas non plus négliger les éléments non visibles tels que les réseaux enterrés.
Enfin, pour que l’instructeur puisse analyser la cohérence des informations, vous devez inclure toutes les cotations. Il est aussi nécessaire de mentionner les principales hauteurs selon le terrain naturel.
Réaliser l’état futur
Une fois que vous avez réalisé le plan des constructions et aménagements existants, vous devez faire de même pour l’état futur. De ce fait, tout projet nécessitant une demande administrative doit être clairement illustré.
Vous ne devez pas alors hésiter à attirer l’attention de l’instructeur sur les changements en vous servant des couleurs : constructions, démolitions, aménagements paysagers. Par ailleurs, celui-ci peut aussi contrôler les terrassements envisagés (ruissellements des eaux de pluie, imperméabilité des sols, etc.). D’où l’intérêt de bien localiser les parties creusées ou remblayées ainsi que les modifications d’altimétrie induites.
Quels sont les moyens de réalisation ?
Pour voir comment faire un plan de masse, une des solutions intéressantes est de se servir d’un logiciel. Ce dernier permet d’avoir une visualisation en 3D pour avoir un aperçu précis du projet. Pour faire le plan, il existe plusieurs logiciels disponibles : logiciel de CAD (AutoCAD, ArchiCAD…), logiciel 3D (Google Sketchup gratuit)…
Il y a aussi la méthode classique en faisant le plan à la main. Il s’agit d’un moyen plus long, fastidieux, mais peut être très efficace et surtout, c’est moins coûteux. En effet, les moyens utilisés sont plus économiques : feuilles, crayon, gomme, règle, équerre, etc. Cependant, les risques d’erreurs sont plus importants que sur une réalisation sur logiciel.
Pour les plus déterminés et ceux qui souhaitent avoir plus de réalisme, il y a également la possibilité de faire une maquette physique à échelle réduite. Bien évidemment, dans ce cas, il est aussi conseillé de faire appel à un professionnel dans le domaine pour réduire les risques d’erreurs.
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